あさぼらけFP相談室
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05Real Estate

不動産

不動産は、誰が権利を持ち、誰に主張できるかを見る。

不動産は法律名が多いですが、中心は土地と建物の権利です。『誰が所有しているか』『その権利を誰に主張できるか』『何を建てられるか』『買った・売ったときに何が課税されるか』の順に見ると、全体がつながります。

不動産、法律が多すぎる？

  1. タヌキ: 登記、宅建、借地借家、建築…全部別物？

    1

  2. ラッコ: 土地と建物の『権利の動き』でつながってるよ

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  3. タヌキ: 対抗できる、ってやつ？

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  4. ラッコ: そう。誰に主張できるかが不動産の芯

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Rough Map

まずは、地図をつかむ。

細かい数字は、このあとの演習で自然に覚えます。今は大きな文字のポイントと、全体の地図だけ印象に残してください。

登記と権利

登記は、不動産のプロフィールと権利関係を読む台帳です。

物件の情報、所有権、抵当権を分けて読む

  • 表題部

    物理的な状態

    土地や建物そのものの情報を見る。場所、種類、面積などの欄。

  • 権利部甲区

    所有権

    誰が所有者か、所有権がどう移ったかを確認する欄。

  • 権利部乙区

    所有権以外

    抵当権など、所有権以外の権利を確認する欄。

売買・宅建業法・民法

不動産取引は、売主・買主・貸主・借主のどの立場かを先に見ます。

宅建業の規制か、民法の契約ルールかを分ける

  • 宅建業者の規制

    自ら売主

    宅建業者が売主になると、買主を守るための制限がかかる。

  • 民法の売買

    未成年・共有・解除

    契約を取り消せるか、共有持分を売れるか、解除できるかを見る。

  • 二重譲渡

    対抗要件

    同じ不動産をめぐる争いでは、登記を備えた人が強くなる。

借地・借家

土地や建物を借りる契約は、借りる側を守るルールが強めです。

借地は建物登記、借家は正当事由、定期は書面

  • 普通借地

    更新と対抗

    土地を借りて建物を持つ場合、建物の登記が対抗力のカギ。

  • 定期借地

    更新なし

    更新しない契約にするには、きちんと書面で定めることが大事。

  • 普通借家・定期借家

    正当事由と書面

    貸主から終わらせるには理由が必要。定期借家は契約方式を見る。

建築・区分所有

建物は、どれくらい建てられるかと、誰がどこを持つかを見ます。

道路・建蔽率・容積率 / 専有部分・共用部分・敷地利用権

  • 建築基準法

    道路と面積制限

    道路との関係や、建物の大きさの上限を確認する。

  • 区分所有法

    マンションの権利

    自分の部屋、みんなで使う部分、土地の権利を分けて読む。

税金と有効活用

不動産のお金は、買うとき・売るとき・活用するときで分けます。

買う、売る、活用する。どの場面の話かを見る

  • 取得時の税

    不動産取得税・登録免許税

    不動産を取得したことへの税と、登記することへの税を分ける。

  • 譲渡所得

    所有期間と取得費

    いつから持っていたか、取得費をどう見るかで税金が変わる。

  • 有効活用

    等価交換・定借・事業受託

    土地を出す人、建物のお金を出す人、建物名義の人を確認する。

地図がつかめたら、過去問で深める。

まずは過去問を1問1答（○×）にバラした「学習」で、一つひとつの記述の正誤と理由を固めます。仕上げに4択の模擬試験で力試し。どちらも登録は不要です。

1問1答で学習する（120問） 模擬試験（4択 30問）

出典：日本FP協会 2級ファイナンシャル・プランニング技能検定 学科試験（を加工して作成）。試験問題の著作権は日本FP協会（学科は金融財政事情研究会と共有）に帰属します。